계약금계약

안녕하세요~~ 판다곰입니다.^^

오늘도 역시 공인중개사 시험공부 내용을 요약해 보려고 합니다.^^

재미없고 어렵더라도 이해해주세요.

제565조 [해약금] ① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금 보증금

등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의

일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는이를포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여

매매계약을 해제할 수 있다.

② 제551조의 규정은 전항의 경우에 적용하지 아니한다.

제551조 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

종류:

1. 증약금 :계약체결의 증거로서의 성격

2. 해약금: 계약해제 유보 수단으로써의 성격

3. 위약금: 계약위반에 대한 손해배상의 성격(반드시 특약이 있어야 위약금의 성질을 가짐)

4. 추정: 민법은 계약금을 해약금으로 추정합니다.

해약금에 의한 계약해제

당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 굡자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다.

소급효는 인정되며 원상회복의무는 없으며 손해배상 청구도 못합니다.

판례 몇 가지소개해 드리도록 하겠습니다.

해약금에 의한 계약해제

계약금은 계약체결 시에 교부되는 것이 원칙이나 계약 체결 후 변제기 전에 교부되더라도

당사자가 계약금임을 명백히 한 때에는 계약금으로서 유효하다.

(대판 1955.3.10,4287민상388)

매수인이 매도인에게 현금보관증을 작성. 교부하였다면 계약금 계약이 체결된 것으로

볼 수 있다.(대판 1991.5.28,91다 9251)

계약금이 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의

기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하다.

(대판 2015.4.23,2014다 231378)

매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을

지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은 제565조에 의하여 계약금을 포기하고

매매계약을 해제할 수 없다.(대판 2000.2.11,99다 62074)

거실

토지거래허가구역 내 토지에 관하여 매매계약을 체결하고 계약금만 주고받은 상태에서

토지거래허가를 받은 경우 매도인은 제565조의 규정에 의하여 계약을 해제할 수 있다.

(대판 2009.4.23,2008다 62427)

이행기의 약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

(대판 1993.1.19,92다 31323)

매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려고 할 때 해제 통고만으로 계약해제의 효력이 발생하지 않으며 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상한 하거나 적어도 그 이행의 제공을 하여야 계약을 해제할 수 있다.(대판 1992.7.28,91다 33612)

매도인이 계약금의 배액을 상한 하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행을 제공을 하면 족하고 매수인이 이를 수령하지 않더라도 공탁까지 할

필요는 없다.(대판 1992.5.12,91다 2151)

계약 당사자가 제565조의 해제권을 배제하는 약정을 한 경우에는 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없다.(대판 2009.4.23,2008다 50615)

위약금의 법리

계약금은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 이를 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있는 해약금의 성질을 가지고 있고, 다만 당사자의 일방이 위약한 경우 그 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에만 손해배상액의 예정으로 성질을 갖는다.(대판 1987.2.24,86누 438)

매도인의 귀책사유로 매매계약이 해제된 경우에 대해서만 위약금 약정을 둔 경우 이를

매수인의 귀책사유로 매매계약이 해제되는 경우에도 매수인에게 위약금 지급의무가

인정되는 것으로 볼 수 없다.(대판 2007.10.25,2007다 40765)

집

기출문제 <28회>

계약금에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 계약금 포기에 의한 계약해제의 경우 상대방은 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다.

② 계약금 계약은 부수하여 행해지는 종 된 계약이다.

③ 계약금을 위약금으로 하는 당사 자이 특약이 있으면 계약금은 위약금의 성질이 있다.

④ 계약금을 포기하고 행사할 수 있는 해제권은 당사자의 합의로 배제할 수 있다.

⑤ 매매계약 시 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 한 경우, 매도인은 실제 받은

일부 금액의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다.

③ 대판 2010.4.29 2007다 24930

④ 대판 2009.4.23 2008다 50615

⑤ 계약금의 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은

'실제 교부받은 계약금'이 아니라 약정 계약금이 라고 봄이 타당하다.(대판 2015.4.23,2014다 231378)

따라서 매매계약 시 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 한 경우 매도인은 실제 받은 일부 금액의 배액을 상한 하고 해제할 수 없다.

아직 많이 미숙하지만 이렇게 찾아 주시고 읽어 주시는 모든 분들에게 감사 인사드립니다.

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감 사 합 니 다. ❤ ❤