주택임대차보호법 대항력2탄

안녕하세요~~ 판다곰입니다.^^

오늘도 역시 공인중개사 시험공부 내용을 요약해 보려고 합니다. 어제에 이어 대항력에 대해서 조금 더 알아보도록 하겠습니다.

주택 임차인에게 대항력이 발생하는 시점은 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날의 오전 0시부터이다.(대판 1999.5.25,99다 9981)

 

임차인이 주택 인도를 받고 전입신고와 확정일자를 받은 익일에 동일자로 저당권이 설정되고 그 저당권이 시행된 경우에도 임차권자는 경락인에게 대항할 수 있다.(대판 1999.5.25,99다 9981)

 

제3조 [대항력 등] ④ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

1. 지위승계의 의미

주택 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 보증금 반환채무도 부동산 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것(면책적 채무인수에 해당함)이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸한다.(대판 1996.2.27,95다 35616).

 

임대주택의 양수인이 임차보증금 반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 옮기더라도 이미 발생한 임차보증금 반환채무가 소멸하는 것은 아니다.(대판 1993.12.7,93다 36615)

 

대항력 있는 주택임대차에 있어 기간 만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.(대판 2002.9.4,2001다 64615)

 

주택임대차 보호법 상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금 반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우 양수인은 채권 가압류의 제3 채무자 지위를 승계하고 이 경우 가압류 채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다.(대판 전합체 2013.1.17,2011다 49523)

집

-임대주택의 양수인에 해당하는 경우

 

소유권을 취득하였다가 주택에 대한 매매계약의 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터  그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택임대차 보호법상의 대항력을 갖춘 임차인에 대하여 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하므로 보증금 반환채무를 부담한다.(대판 전합체 2003.8.22,2011다 49523)

 

임차인의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에 수탁자는 임대인의 지위를 승계한다.(대판 2002.4.12,2000다 70460)

 

 

임차주택의 양수인에 해당하지 않는 경우

 

후순위 저당권의 실행으로 목적 부동산이 경락된 경우에는 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다. 따라서 그 경락인은 주택임대차 보호 범 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다, (대판 2000.2.11,99다 59306)

 

부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차 보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 그 대항력을 상실하는 것이지만 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다.(대판 2003.4.25,2002다 70075)

 

매도인의 매매대금 수령 이전에 해제 조건으로 임대 권한을 부여받은 매수인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택임대차 보호법 상의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 매도인은 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다.(대판 1995.12.12,95다 32037)

 

임차주택의 대지만을 경락받은 자는 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다.(대한 1998.4

. 10,98다 3276)

 

 

우선변제권

 

제3조의 2 [보증금의 회수] ② 제3조 제1항. 2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차 계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차 계약증서를 말한다.) 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세 징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

주택임대차 보호법 제3조의 2 제2항의 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을  제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니다.(대판 1999.6.11,99다 7992)

 

주택 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 인전에 임대차 계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권의 발생 시기는 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날이다(대판 1999.3.23,98다 46938)

 

주택 임차인이 임차권의 대항력을 취득하고 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 후 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 재전입한 겨우 임차인은 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.(대판 1998.12.11,98다 34584)

 

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우 그 잔액에 대하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할  수 있다.(대판 1997.8.22,53628)

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대항력과 우선 변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 후행 경매절차에서는 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.(대판 2001.3.27,98다 4552)

 

주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용, 수익 할 목적으로 갖지 아니한 계약에는 주택임대차 보호법 이 정한고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다.(대판 2003.7.22,2003다 21445)

 

대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금 중 증액 부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다.(대판 1990.8.14,90 다카 11

377)

 

우선변제권을 갖는 주택 임차인과 선순위의 가압류 채권자와의 배당관계는 평등 배당이다.(대판 1992.10.13,92다 30597)

 

 

쉬어가는 문제

주택임대차 보호법 상의 대항력 및 우선변제권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?(다 틈이 있으면 판례에 따름)

① 확정일자를 입주 및 주민 등록일 이전에 갖춘 경우 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날 기준으로 발생한다.

② 경매신청 등기 전에 동법 소정의 대항력을 갖춘 임차인은 소액보증금 중 일정 액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

③대항력을 갖춘 임차주택의 양수인이 임대차가 종료한 상태에서 임대인이 지위를 승계하는 것에 대하여 임차인이 이의를 제기한 경우에도 양도인이 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸한다.

④ 임차주택의 경매 또는 공매 시 임차인이 환가대금으로부터 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도하여야 한다.

⑤ 임차인이 소액보증금 중 일정액이; 반환청구권은 조세에 우선한다.

 

해설

 

대항력 있는 주택임대차에 있어 기간 만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.(대판 2002.9.4,2001다 64615)

 

 

아직 많이 미숙하지만 이렇게 찾아 주시고 읽어 주시는 모든 분들에게 감사 인사드립니다.

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