주택임대차보호법(주임법)

 

안녕하세요~~ 판다곰입니다.^^

오늘도 역시 공인중개사 시험공부 내용을 요약해 보려고 합니다. 오늘은 실생활에 조금은 도움이 되시는

글 이길 바랍니다.

제2조 [적용범위] 이 법은 주거용 건물(이하'주택'이라고 한다.)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

 

제11조 [일시사용을 위한 임대차] 이 법은 일 시상 요하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

 

제12조 [미등기 전세에의 준용] 주택의 등기를 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이경우 '전세금'은 '임대차의 보증금'으로 본다,

물적 적용범위

주택(주거용 건물)의 전부 또는 일부에 대한 임대차:  O

주택(주거용 건물)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우  :O

비주거용: 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되는 경우  :  X

등기하지 아니한 전세계약(미등기 전세)  : O

일시 사용을 위한 임대차  :  X

 

인적 적용범위

자연인 : O

법 인 : 원칙적으로 적용되지 않으나 일정한 법인에게는 허용

주택임대차 보호법의 적용을 받는 법인에 해당하는 경우

1. 한국 토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사

2. 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

3. 중소기업 기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인

 

오늘도 어김없이 판례 몇 가지 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 한다.(대판 1995.3.10,94다 52522)

 

임대차 계약 체결 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차 보호법의 적용은 있을 수 없다.(대판 1986.1.21,85 다카 1367)

 

미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차 보호법의 적용대상이 되므로 미등기주택의 임차인은 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차 보호법 상의 우선변제권을 행사할 수 있다.(대판 전합체 2007.6.21,2004다 26133)

 

법인이 주택을 임차하면서 그 소속 직원 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 구비하였더라도 법인은 주택임대차 보호법상의 우선변제권을 주장할 수 없다.(대판 1997.7.11,96다 7236)

 

주택의 소유자는 아니지만 그 주택에 대한 적법한 임대 권한을 가지는 명의신탁자와 체결된 주택 임 애차에 대해서도 주택임대차 보호법이 적용되므로 임차인은 등기부상의 주택소유자인 명이 수탁자에 대해서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다.(대판 1995.10.12,95다 22283)

차고가있는집

 

대항력의 취득

제3조 [대항력의 뜻] ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

대항력의 뜻===> 쉽게 설명해서 돈 안 주면 못 나가 입니다. 

전세나 월세 기간 중 집주인이 바뀌는 경우 일반의 경우는 집을 비워줘야 하는 것이 일반이지만

특별법(주택임대차 보호법)에 의해 대항력을 갖추었다면 남은 계약 기간 동안 살 수 있도록 해주는 것입니다.

대항력 요건  ====> 주택의 인도( 이사)와 주민등록 (전입신고) 

판례 몇 가지 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

주택의 인도와 주민등록

 

대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 임차권의 존재를 제삼자가 명백히 인식할 수 있게 공시방법으로 마련된 것이다.(대판 2001.1.30,2000다 8026)

 

대항요건은 대항력의 취득 시에만 구비하면 충분한 것이 아니고 대항력을 유지하기 위하여 계속 존속하여야 한다.(대판 2002.10.11,2002다 20957)

 

주택임대차 보호법상의 대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 자녀의 주민등록도 포함된다.(대판 1988.1.23,97다 43468)

 

임차인이 가족과 함께 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에는 대항력을 상실하지 아니한다.(대판 1996.1.26,95다 30338)

 

다세대주택, 연립주택 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 지번뿐만 아니라 동, 호수까지 정확히 기재해야 대항력을 취득할 수 있다(대판 1996.3.12,95다 46104) 따라서 지번만 기재하거나 실제의 동. 호수와 다르게 기재한 경우 , 임차 당시의 동. 호수로 전입신고를 하였으나 그것이 등기부상의 표시와 다른 경우에는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다.

 

다가구용 단독주택으로 소유권 보존 등기된 건물의 일부를 임차한 사람이 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 대항력을 취득한 후에 위 건물이 다세대주택으로 변경된 경우 이미 취득한 대항력은 그대로 유지딘다(대판 2007.2.8,2006다 70516)

 

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정확한 지번과 동. 호수로 주민등록 전입신고서를 작성. 제출하였는데 담당공무원이 착오로 수정을 요구하여 임차인이 잘못된 지번으로 수정하고 동. 호수 기재를 삭제한 주민등록 전입신고서를 다시 작성. 제출하여 그대로 주민등록이 된 경우에는 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다.(대판 2009.1.30,2006다 17850)

 

임차인이 올바르게 전입신고를 하였으나 담당공무원의 착오로 주민등록 효상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우에는 주택임대차 보호법 상의 대항력을 취득한다.(대판 1997.8.13,91다 18118)

 

임차인이 착오로 임대차 건물의 지번과 다른 지번에 주민등록(전입신고)을 하였다가 그 후 관계공무원이 직권결정을 하여 실제 지번에 맞게 주민등록이 정리되었다면 임차인은 주민등록이 정리된 이후에 비로소 대항력을 취득한다.(대판 1987.11.10, 다카 1573)

 

주택 임차인의 의사와 무관하게 임차인의 주민등록이 행정기관에 의해 직권 말소된 경우에도 원칙적으로 임차권은 대항력을 상실한다.(대판 2000.2.11,99다 59306)

 

주민등록 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 재등록이 이루어진 경우 그 재등록이 이루어지기 전에 임차주택에 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대해서도 기존의 주택임차권의 애 항력은 유지된다.(대판 2002.10.11,2002다 20957)

 

 

아직 많이 미숙하지만 이렇게 찾아 주시고 읽어 주시는 모든 분들에게 감사 인사드립니다.

 

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