점유의 관념화

안녕하세요~판다곰입니다.

판다곰

33회 공인중개사 시험 준비 중입니다. 오늘은 D - 100 일입니다. 

1차 과목 중 민법에서 제가 자주 틀리는 곳 이어서 정리하며 넘어가려고 합니다.

바로 점유 파트인데요. 쉬운 것 같으면서도 자주 틀리게 되더라고요 ㅠ.ㅠ

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자주 점유란

어떤 물건을 소유의사로서 점유하는 경우를 말합니다. 소유자와 동일한 지배를 사실상 행사하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미하는 것이지 소유권을 가지고 있거나 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아닙니다. 

 

타주 점유란

어떤 물건을 소유의사 없이 점유하는 경우를 말합니다. 타인이 소유권을 가지고 있음을 전제하고 점유하고 있는 경우를 말합니다. 예를 들어 상가를 빌려 장사하거나 집을 임차하는 것 등을 말합니다.

지상권자, 전세권자, 임차인, 수취인의 점유는 점유 권원의 객관성 성질상 타주 점유입니다.

소유의사의 유. 무 판단 기준은 점유자의 내심의 의사에 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적, 객관적으로 결정되어야 합니다.

 

자주 점유를 인정한 판례

 

점유의 원인이 자주점유인지 타주 점유인지 분명하지 않을 겨우 그 점유자는 소유의사로서 점유하는 것으로 추정한다.(대판 2000.9.29,99다 50705) 즉  자주 점유가 추정된다.

 

부동산을 매수하여 이를 점유하게 된 자는 그 매수가 무효가 된다는 사정이 있음을 알았다는 등의 특단의 사정이 없는 한 그 점유의 시초에 소유의 의사로 점유한 것이며 나중에 매도자에게 처분권이 없었다는 등의 사유로 그 매매가 무효인 것이 밝혀졌다 하더라도 그와 같은 점유의 성질이 변하는 것은 아니다.(대판 1996.5.28,95다 40328) 즉 매매계약이 무효인 경우에도 매수인의 점유는 특별한 사정이 없는 이상 자주점유이다. 다만 매수인이 무효를 알았다면 타주 점유가 된다.

 

 

착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수 취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 인접 토지의 일부를 현실적으로 인도받아 점유하여 왔다면 특별한 사정이 없는 한 인접 토지에 대한 점유 역시 소유의 의사가 있는 자주점유라고 보아야 한다.(대판 1999.6.25,99다 5866)

 

점유의 승계가 있는 경우 전 점유자의 점유가 타주 점유라 하여도 점유자의 승계인이 자기의 점유만을 주장하는 경우에는 현 점유자의 점유는 자주점유로 추정된다.(대판 2002.2.26,99다 72743)

점유자가 스스로 매매 또는 증여와 같이 자주점유의 권원을 주장하였으나 이것이 인정되지 않는 경우에도 원래 자주점유의 권원에 관한 입증책임이 점유자에게 있지 아니한 이상 그 주장이 점유 권원이 인정되지 않는다는 사실만으로 자주점유의 추정이 번복된다거나 또는 점유 권원의 성질상 타주 점유라고 볼 수 없다.(*대판 2002.2.26,99다 72743) 즉 자주점유에 해당한다.

 

민법 제197조 제1항에 의하면 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없고 오히려 그 점유 자가 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 설립을 부정하는 자에게 그 입증 책이 이 있다.(대판 전합체 1997.8.21,95다 28625) 즉 취득시효를 부정하는 자가 점유자의 점유는 타주 점유라는 사실을 입증해야 한다.

 

점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득이 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 다른 사람 소유의 부동산을 무단으로 점유한 것이라면 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 하고 이로써 소유의 의사가 잇는 점유라는 추정은 깨어진 것이다.

 

 

민법 제197조 [ 점유의 태양] ① 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.
② 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.

자주 평온 공연 선의 점유가 추정되므로 점유가 스스로 입증할 책임은 없다. 다만 무과실은 추정되지 않으므로 점유자 스스로 무과실을 입증해야 한다.

선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다. 즉 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에서 패소하면 더 이상 보호가치가 없으므로 악의의 점유자로 전환된다.

민법 제196조 [점유 계속의 추정] 전후 양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다.

판례에 따르면 민법 제198조 소정의 점유 계속 추정은 동일인이 전후 양 시점에 점유한 것이 증명된 때에만 적용되는 것이 아니고 전후 양 시점의 점유자가 다른 경우에도 점유의 승계가 입증되는 한 점유 계속은 추정된다.(대판 1996.9.20, 96다 24279.24286)

 

민법 제199조 [점유의 승계의 주장과 그 효과] ①점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다.
② 전 점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다.

전 점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다. 따라서 피상속인의 점유가 타주 점유이면 상속인의 점유도 타주 점유에 해당한다.

 

민법 제200조 [권리의 적법의 추정] 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다.

 

민법 제201조 점유자의 과실] ① 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.
② 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실(실수)로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.
③ 전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다.

무단점유라는 사실을 모르고 점유하고 있는 선의의 점유자에게는 과실 취득권이 인정되고 악의 점유자에게는 과실 취득권이 인정되지 않는다.

과실을  취득한 자가 선의의 점유자로 보호받기 위해서는 권원이 있다고 오신할 만한 정당한 근거가 있어야 한다.(대판 1992.12.24,92다 22114)

선의 점유자가 취득할 수 있는 과실에 대해서는 제한이 없으므로 천연과실이든 법정 과실이든 불문한다. 즉 선의 점유자는 천연과실과 법정 과실을 포함해서 모두 취득할 수 있다.

따라서 회복자에 대해서 부당이득 반환의무가 없다. 그러나 회복자에게 손해가 발생한 경우 불법행위책임을 져야 한다.

다시 말해 선의의 점유자가 과실 취득권이 있다 하여 불법행위오 인한 손해배상책임이 배제되는 것은 아니다(대판 1966.7.198,66다 994) 따라서 선의 점유자에게 설령 과실(실수)이 있을지라도 과실 취득권이 인정되므로 부당이득 반환의무는 없다. 그러나 회복자에게 손해가 발생하고 불법행위 요건이 충족되었다면 부당이득 반환의무는 없을지라도 불법행위책임은 져야 한다.

 

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