상가건물임대차보호법 (상임법)

안녕하세요~~ 판다곰입니다.^^

연휴 내내 쳐 놀다가 오늘 다시 시험공부를 시작했네요. 아무리 바도 정신 못 차린 것 같아요

오늘 공부한 내용은 상가건물 임대차 보호법입니다. 주택 임대차와 마찬 가지로 중요한 부분이기도 합니다.

약 1~2문제 가량 출제되지 않을까 생각합니다.

 

제3조 [대항력 등] ① 임대차는 드 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세 법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

제5조 [보증금의 회수] ② 제3조 1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세 징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

 

오늘도 어김없이 판례 몇가지 소개해 드리도로 하겠습니다.

 

사실 행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진 경우에는 상가건물 임대차 보호법 적용 대상인 상가건물에 해당한다 따라서 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차 부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 경우 그 임차 부분은 상가건물 임대차 보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다.( 대판 2011.7.28,2009다 40967)

 

사업자등록은 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속 요건이기도 하므로 배당요구 종기까지 존속하고 있었야 한다.(대판 2006.1.13,2005다 64002)

 

상임법은 주임법과 상당수 동일합니다.

주택임대차보호법(주임법)

상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세 법 및 상가건물 임대차 보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법 상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 자신의 명의로 사업자등록을 하여야 한다.(대판 2006.1.13,2005다 64002)

 

소유권 이전 등기 청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물 임대차 보호법상 대항력을 취득한 임차인은 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다.(대판 2007.6.28,2007다 25599)

 

상가건물 임대차 보호법 소정의 대항요건을 갖춘 상가건물 임차인은 그에 앞서 담보물권을 취득한자에 대하여 자 또는 그 담보권에 기한 환가 절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 없다(대판 2001.1.5,2000다 47682)

 

임차인이 상가건물 임대차 보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 목적물의 소유권이 제 3자에게 양도된 다음 새로운 소유자와 임차인이 종전 임대차 계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 별개의 임대차 계약을 새로이 체결한 경우 임차인은 원칙적으로 종전 임대차 계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권을 새로운 소유자에게 주장할 수 없다.(대판 2013.12.12, 2013다 211919)

 

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주택임대차보호법 대항력2탄

 

 

상가건물 임대차 보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의;하여 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차 계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.(대판 2010.9.9,2010다 37905)

 

임차인의 계약갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간은 10년으로 제한하는 상가건물 임대차 보호법 관련 규정은 동법상의 법정 갱신에 대하여는 적용되지 않는다.(대판 2010.6.10,2009다 64307)

 

상가건물 임대차 보호법에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 과한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이므로 임차인은 초과 지급된 차임에 대항 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다.(대판 2010.4.30,2013다 35115)

 

대항력 3탄

 

기출문제 <25회>

2014.1 甲 은 선순위 권리자가 없는 乙의 X상가건물을 보증금 1억 원 월차임 40만 원에 임차하여 대항요건을 갖추고 확정일자를 받았다. 다음 설명중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

① 甲 이 3기의 창임 상당액을 연체한 경우 , 乙은 甲이 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

② 임대기간에 대하여 별도의 약정이 없는 경우 그 기간은 1년으로 본다.

③ 甲이 보증금 반환청구소송의 확정판결에 따라 X 건물에 대한 경매를 신청하는 경우 甲의 건물명도 의무이행은 집행 개시의 요건이다. X

④ 甲이 X 건물의 환가대금에서 보증금을 우선변제받기 위해서는 대항요건이 배당요구 종기까지 존속하여야 한다.

⑤ 보증금이 전액 변제되지 않는 한 X 건물에 대한 경매가 실시되어 매각되더라도 甲의 임차권은 존속한다.

 

 

아직 많이 미숙하지만 이렇게 찾아 주시고 읽어 주시는 모든 분들에게 감사 인사드립니다.

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