대항력 3탄

안녕하세요~~ 판다곰입니다^^

대항력 2탄에 이어 대항력 3탄으로 찾아왔습니다. 어제 대항력을 갖춘 후 확정일자를 받으면 경매나 공매 시 우선 변제받는 것에 대하여 말씀드렸고요 오늘은 선순위 권자보다 우선하여 변제받는 최우선 변제권에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.

제8조 [보증금 중 일정액의 보호] ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 1항의 요건(대항요건)을 갖추어야 한다.

 

최우선변제의 요건이 대항요건은 최우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 배당요구의 종기까지 계속 존속하여야 한다.(대판1997.10.10,95다44597)

 

다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그중 건물에 대한 경매 신청만을 취하 함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 수 있다.(대판 1996.6.14,96다 7595)

주택

주택임대차 보호법 상의 소액보증금 반한 채권을 배당요구가 필요한 배당요구 채권에 해당하므로 적법한 배당요구를 하지 아니하여 배당에서 제외된 경우 배당받은 후순위채권자를 상애로 부당이득 반한 청구를 할 수 없다.(대판 2002.1.22,2001다 70702)

 

주택임대차 보호법 소정의 소액 임차보증금의 임차인이라 할지라도 당해 목적물의 경매절차에서 소액보증금의 지급을 받지 못한 이상 그 임차주택의 경락인에 대하여 소액보증금의 우선 변재를 요구할 수 없다.(대판 1988.4.12,87 다카 844)

소액보증금의 우선 변제는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 주택이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고 대지에 관한 저당권설정 후 지상에 주택이 신축된 경우 건물의 소액임차인에게는 그 저당권 실행에 따른 대지의 환가 대금에 대한 우선변제권이 없다.(대판 1999.7.23,99다 25532)

 

임대차 계약의 주된 목적이 주택을 사용. 수익 하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 주택임대차 보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다.(대판 2001.5.8,2001다 14733)

 

임차권등기명령제도

 

제3조의 3 [임차권등기명령] ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소제지를 관할하는지방법원.지방법원지원 또는 시. 군 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다.

⑤임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 1항. 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의 2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 유지되며 임차권등기 이후에는 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분만으로 한정한다. 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리(최우선변제)가 없다.

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

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임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 민사집행 법 제148조 제4호에 정한 채권자에 준하여 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다(대판 2005.9.15,2005다 33039)

 

임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차 보호법 제3조의 3에 의한 임차권등기말소 의무는 동시이행 관계가 아니라 임대인의 임대차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기말소 의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다(대판 2005.6.9,2005다 4529)

 

제3조의 5 [경매에 의한 임차권의 소멸] 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차인은 그러하지 아니하다.

 

후순위 저당권의 실행으로 목적 부동산이 경락된 경우에는 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로 소멸된 선순 순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다. 따라서 그 경락인은 주택임대차 보호법 상의 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 임차인은 경락인에 대하여 임차권의 효력를 주장할 수 없다.(대판 2000.2.11,99다 59306)

 

임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다.

다만 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는 바 이 경우 경락에 의하여 소멸하지 않는 임차권의 내용은 대항력에 한하고, 우선변제권은 당연히 포함되는 것으로 볼 수 없다.(대판 2008.2.10,2005다 21166)

 

 

아직 많이 미숙하지만 이렇게 찾아주시고 읽어 주시는 모든 분들에게 감사 인사드립니다.

 

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